לפני כשבועיים אישרה מליאת הכנסת בקריאה שניה ושלישית את התכנית הכלכלית (חוק ההסדרים) לשנים 2022-2021,[1] אשר כוללת, בין היתר, שינויים בתנאי הזכאות להקלה ממס הניתנים למשכירי דירות לפי חוק עידוד השקעות הון, התשי"ט-1959 ("חוק העידוד"). מטרתם המוצהרת של התיקונים לייצר שוק של שכירות ארוכת טווח בישראל.[2]
טרם התיקון, קבע חוק העידוד הטבות מס לבעלי בניינים או דירות המושכרים למגורים.[3] אלה כללו שיעורי מס מופחתים על הכנסות משכירות – 20% ליחיד ו-11% לחברה, ופחת מואץ של 20% לשנה. הזכאות להטבת המס חייבה עד היום קבלת אישור של מנהלת הרשות להשקעות ולפיתוח התעשייה והכלכלה במשרד הכלכלה, ועמידה בתנאים המפורטים בסעיף 53א לחוק העידוד ובתנאים שפרסמה המנהלת. בכלל זה עמדה תקופת ההשכרה המינימלית לזכאות על 5 שנים ב"בניין חדש להשכרה" ועל 10 שנים ב"בניין להשכרה", וחלו תנאי זכאות הנוגעים לכמות הדירות המינימליות שיש להשכיר בבניין, לגובה דמי שכירות מקסימלי, לשטח רצפה מינימלי בבניין שמושכר על פי מסלול ההטבה, ועוד.
בחוק ההסדרים שונו תנאי הזכאות. מסלולי ההטבות שנכללו בחוק העידוד בוטלו, ובמקומם הוצג מסלול חדש – מסלול ה"שכירות המוסדית".
לפי התיקון, מסלולי ההטבות הקיימים של "בניין להשכרה" ו"בניין חדש להשכרה", יהיו ניתנים למימוש רק לגבי בקשות לאישור שיוגשו עד ליום 31 בדצמבר 2023. בקשות שיוגשו לאחר מועד זה יוכלו להתייחס רק למסלול ה"שכירות המוסדית".
לפי מסלול זה, יוענקו הטבות מס בשל השכרת לפחות 66% מדירות המגורים ו-10 דירות לפחות, בבניין מגורים חדש שנבנה מכוח היתר בנייה שניתן החל מיום תחילת המסלול החדש (1.1.2022), ובלבד שהדירות מושכרות לפרק זמן מינימלי של 15 שנה.
הטבות המס המוענקות במסלול "שכירות מוסדית" כוללות:
- ניכוי פחת מואץ, בדומה למסלול ההטבות הקיים, בשיעור של 20%.
- שיעורי מס מוטבים על פי מתווה מדורג, כדלקמן: (1) עבור השכרה למשך 5 שנים, יהיה שיעור המס 29% ליחיד ו-11% לחברה, ואם הבניין נמצא באזור פריפריאלי- 7%; (2) עבור 5 שנים נוספות יהיה שיעור המס 27.5% ליחיד ו-9% לחברה; (3) עבור 5 שנים נוספות יהיה שיעור המס 25.5% ליחיד ו-7% לחברה; (4) אם המשיך בעל הבניין והשכיר את הדירות למשך תקופה העולה על התקופה המינימלית של 15 שנה, יעמוד שיעור המס על 24% ליחיד ו-5% לחברה.
- על דיבידנד שמקורו בהכנסה חייבת שהופקה ממכירה או מהשכרה של דירות בבניין לשכירות מוסדית, בניכוי המס החל עליה, יחול מס בשיעור של 20% בלבד.
- בבניין מגורים שנבנה לצורך "שכירות מוסדית", ונמכר לגורם שהתחייב להשכיר את הדירות בו על פי תנאי ה"שכירות המוסדית", זכאי הרוכש למס רכישה מופחת בשיעור של 0.5% בשל רכישת הדירות. מכירה כזו גם לא תהווה הפרה של מסלול ההטבות, ורוכש הבניין יהיה זכאי להטבות לפי החוק.
בשל תקופת השכירות המינימלית הארוכה שנקבעה במסגרת מסלול "השכירות המוסדית", על היזמים המעוניינים ליהנות מהטבות המס הקיימות במסגרת השכרת דירות של 5 שנים בלבד להזדרז ולפעול להשגת האישור, לפני ביטול המסלולים הקיימים.
יזמים המעוניינים לבחון ביתר פירוט את התנאים הכלולים במסגרת מסלול ה"שכירות המוסדית", מוזמנים לפנות למחלקת המסים של משרדנו לקבלת ייעוץ.
לפרטים נוספים ולייעוץ ניתן לפנות לעו"ד בועז פינברג ולרו"ח שרין זוארץ.
[1] פרק ז' לחוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנות התקציב 2021 ו-2022), התשפ"א 2021.
[2] לתיקונים נוספים בעניין שכירות מוסדית בחוק ההסדרים – בתחום התכנון והבנייה, ראו פרסומנו מיום 16 בנובמבר 2021.
[3] פרק שביעי 1 לחוק העידוד.