החלטה שניתנה ביום 29 בנובמבר 2020 על ידי כבוד סגן הנשיא, השופט חגי ברנר, בבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, חשפה כשלים חמורים במנגנון הנאמנות שנועד להבטיח את כספם של רוכשי יחידות בפרויקט נדל"ן.[1]
החלטה זו עסקה בשאלת אופן הטיפול בכספים שהופקדו בחשבון נאמנות על ידי רוכשי יחידות בפרויקט "My Office" להקמת מתחם חללי עבודה משותפים ומשרדים בעיר אשדוד, כחלק מהליך חדלות הפירעון של חברת ק. פסגות ישראל בע"מ.
בסמוך לאחר מינויו של נאמן לפסגות, פנה הנאמן בבקשה לבית המשפט, להורות למשרד עורכי הדין שניהל את חשבון הנאמנות של הפרויקט להעביר לידיו את יתרת כספי הנאמנות. זאת על מנת שניתן יהיה לשלם את ההוצאות הנדרשות לצורך "התנעת" הליך השיקום (כגון ביטוח המבנה, שכירת מומחה מס, העסקת מהנדס חיצוני ועוד).
לבקשת הנאמן הוגשו התנגדויות מטעם רוכשים רבים בטענה שכספי הנאמנות אינם נמנים על מסת הנכסים של החברה. לפיכך נטען כי הנאמן מנוע מלעשות שימוש כלשהו בכספי הנאמנות. עוד טענו המתנגדים, כי מנגנון הנאמנות נועד מלכתחילה להפריד בין הכספים המופקדים בו לבין החברה, על מנת לשמש בטוחה הולמת לטובת הרוכשים, שתבטיח את רישום הערות האזהרה לטובתם; את השלמת הפרויקט; ואת מסירת היחידות לידיהם. בין כך ובין אחרת סברו המתנגדים, כי הנאמן, שבא בנעלי החברה, אינו יכול לעשות שימוש בכספים האמורים למטרות שהחברה עצמה לא היתה רשאית לעשות בהם שימוש עבורן.
יצוין, כי המתנגדים לבקשה נחלקו ביניהם – חלקם, שהסכם המכר עמם בוטל עובר לקריסתה של פסגות, דרשו לקבל את כספם חזרה; וחלקם האחר דרשו כי השימוש בכספי הנאמנות על ידי הנאמן ייעשה אך ורק בתיאום עמם מראש ובכפוף להצגת תכנית הפעלה.
שתי השאלות המרכזיות בהן נדרש בית המשפט להכריע בהחלטתו הן:
(א) האם להורות על השבת הכספים שבחשבון הנאמנות לרוכשים שההסכם עמם בוטל?
(ב) האם להתיר לנאמן לעשות שימוש בכספים לתשלום הוצאות הכרוכות בתהליך השיקום?
ביחס לשאלה הראשונה קבע בית המשפט, כי האופן שבו נוהל חשבון הנאמנות והעובדה שבחשבון נותר סכום נמוך בהרבה מזה שהיה אמור להימצא בו, אינם מאפשרים להשיב את הכספים לכל הרוכשים או לזהות את הכספים של כל רוכש ורוכש. לכן נקבע כי לא ניתן להורות על השבת הכספים לחלק מהרוכשים.
על הנסיבות ששימשו בסיס לקביעתו של בית המשפט ביחס לשאלה הראשונה ניתן ללמוד מדברי כבוד השופט ברנר בפסקה 10 להחלטה:
"אין חולק כי במקום לפתוח חשבון נאמנות פרטני לטובת כל אחד מרוכשי היחידות, פתחו עורכי הדין חשבון נאמנות אחד כולל, אליו הזרימו הרוכשים כולם את כספיהם, באופן שנוצר ערבוב מוחלט בין הכספים, ולא ניתן עוד לזהות איזה מבין הכספים שייך לאיזה מבין הרוכשים. חמור מכך, אין גם חולק כי אל חשבון הנאמנות ומתוכו זרמו כספים כל העת: החשבון שימש מקור לתשלום פיצויים למי שדרשו פיצויים מן החברה; הוזרמו ממנו כספים לטובת בעל המקרקעין וכן לטובת הבניה; אל החשבון הוזרמו כספים בגין רכישת חנויות; ייתכן שאף הוזרמו אליו כספים בקשר לפרוייקטים אחרים בכלל. מדובר איפוא בחשבון אשר נוהל בפועל כמעין חשבון חח"ד ולא כחשבון נאמנות סגור על מנעול ובריח [...]".
ביחס לשאלה השנייה, ציין בית המשפט את ההוראה מכתבי ההוראות לנאמן עליהם חתמו הרוכשים, לפיה ניתן לשלם מתוך חשבון הנאמנות: "כל תשלום עבור כל הוצאה הנובעת מהרכישה, לרבות תשלום לחברה ו/או למוכר ו/או למשווק ו/או לבעל האופציה ו/או למתווך והכל לפי העניין, בהתאם לחלוקה הידועה לנאמן ולתחשיב אשר יבצע".
בהמשך לכך, קבע בית המשפט כי יש בהוראה זו כדי להכשיר את השימוש בכספי הנאמנות אם הדבר דרוש לצרכי קידום הפרויקט. עוד קבע בית המשפט כי מסירת הכספים לשימושו של הנאמן במקרה זה תשרת בדיוק את אותה מטרה, ולכן יש להתירה.
לסיכום, בית המשפט נעתר לבקשת הנאמן והורה למשרד עורכי הדין להעביר את מלוא יתרת הכספים המצויים בחשבון הנאמנות לידי הנאמן. על אף האמור, בסיומו של פסק הדין קבע בית המשפט כי על הנאמן להותיר בידיו סכום מסוים (בו לא יהיה רשאי לעשות שימוש ללא אישור מפורש). סכום זה ישמש, בין היתר, להשבה כספית מסוימת של מי שביטל כדין את הסכם המכר של היחידה שרכש.
אין זו הפעם הראשונה בה רוכשי יחידות מוצאים עצמם מול שוקת שבורה במקרה של היקלעות היזם להליכי חדלות פירעון, על אף שהפקידו בתום לב כספים בחשבון הנאמנות מתוך אמונה, כי יש בכך כדי להוות הגנה מספקת על השקעתם.
בהתחשב בפסיקה זו, אנו ממליצים לפעול בזהירות מרבית ביחס לקביעת מנגנון הנאמנות המהווה חלק מעסקת המכר. מומלץ להטמיע מנגנוני בקרה ופיקוח לכספים שבחשבון הנאמנות ולקבוע הוראות ברורות באשר למטרות לשמן ניתן להוציא כספים ממנו. כך ימנע, ככל הניתן, ביצוע של פעולות אסורות ואובדן כספי הרוכשים במקרה של חדלות פירעון של המוכר.
מחלקת חדלות פירעון במשרדנו עומדת לרשותכם בכל שאלה הנוגעת לזכויות רוכשים בשל כניסתו של היזם לקשיים.
[1] חדל"ת (מחוזי תל אביב-יפו) 24622-10-20 הנאמן של ק.פסגות ישראל בע"מ נ' עוה"ד לובושיץ-פורת מחלב-בראון ושות' (פורסם בנבו, 29.11.2020).