לאחרונה פורסם סיכום עבודת צוות הסרת חסמים בהתחדשות עירונית. הסיכום כלל פירוט של חסמים המונעים או מעכבים את קידומם של פרויקטים להתחדשות עירונית, ופתרונות אפשריים להסרתם. סיכום עבודת הצוות אינו כולל דיון ב״בעיית הנציגות״, שהיא חסם משמעותי בפרויקטים מסוג זה, ובה נעסוק במזכר זה.
בסיכום עבודת הצוות מפורטים חסמים המאפיינים פרויקטים להתחדשות עירונית, תוך חלוקה לשלושה מישורים מרכזיים: (1) מישור התכנון; (2) מישור היחסים שבין בעלי הדירות והיזמים; (3) מישור ההתנהלות מול הרשויות השונות. חסם בעיית הנציגות נוגע גם למישור היחסים שבין בעלי הדירות ליזמים וגם ליחסים שבין בעלי הדירות לבין עצמם.
כדי לרדת לשורשה של בעיית הנציגות בהקשר זה, יש להכיר תחילה את מוסד הנציגות בפרויקטים מסוג התחדשות עירונית, על הרציונל שבהקמתו ותפקידו המרכזי.
פרויקטים להתחדשות עירונית, ובפרט מסוג פינוי ובינוי, הם בעלי אופי מיוחד הנובע מריבוי הגורמים שהסכמתם נדרשת לצורך הוצאתם אל הפועל. בעוד שעסקת נדל"ן "קלאסית" כוללת שני צדדים – מוכר וקונה, פרויקטים מסוג פינוי ובינוי כוללים לעיתים עשרות רבות, אם לא מאות, של בעלי דירות אשר נדרשים לנהל משא ומתן מול חברה יזמית על תנאיי העסקה. ניהול משא ומתן מול גורמים כה רבים – המחזיקים לעיתים ברצונות, אינטרסים וצרכים שונים – אינו דבר ישים. על כן, נהוג כי כבר בשלבים הראשוניים של הפרויקט, מסמיכים בעלי הדירות מספר נציגים מטעמם – והם אלה שפועלים מול הגורמים השונים הדרושים לקידום הפרויקט, ובראשם היזם.
הרציונל המרכזי אפוא של הסמכת הנציגות הוא קידום מהיר ויעיל יותר של הפרויקט, תוך שמירה על הרצונות והאינטרסים של בעלי הדירות במהלכו, ובפרט במשא ומתן מול היזם לגבי תנאיי העסקה.
והנה, לעיתים קורה שחברי הנציגות חוטאים לרציונל המרכזי להסמכתם, ומביאים ל"בעיית נציג" בפרויקט. הבעיה מתייחסת למצבים בהם חברי הנציגות, או חלק מהם, פועלים במהלך המשא ומתן מול היזם לקידום סוגיות קצה, אשר חשיבותן לכלל בעלי הדירות בפרויקט שולית, וזאת על חשבון קידום נושאים מרכזיים הרלוונטיים לכלל בעלי הדירות. בתוך כך, אותם חברי נציגות מייצגים במקרה הטוב אינטרסים צרים של פלח מצומצם מבעלי הדירות, ושלהם בלבד במקרה הרע.
סוגיות קצה אלה, נוגעות לרוב לתמורות ולהסדרים הפרטניים שיחולו על קבוצות מצומצמות של בעלי דירות בפרויקט, דוגמת כאלה שבבעלותם דירה חריגה: דירת גג בעלת שלושה כיווני אוויר; דירת גן הכוללת יציאה פרטית לגינה (אשר לא תמיד צמודה לדירה בלשכת רישום המקרקעין); דירה הכוללת הצמדות מיוחדות כגון חניות ומחסנים; או דירה בעלת מפרט עשיר במיוחד ביחס ליתר הדירות בבניין. דוגמא בולטת נוספות נוגעת לכאלה שבבעלותם יותר מדירה אחת בפרויקט.
אין כל פסול בכך שחברי הנציגות יפעלו לקידום סוגיות קצה במהלך המשא ומתן מול היזם. זה הרי חלק מתפקידם, כמי שהוסמכו לקדם את הפרויקט מטעם כלל בעלי הדירות – לרבות אלה שהסוגיות הייחודיות נוגעות אליהם. עם זאת, כאשר ההתמקדות בנושאים אלה באה על חשבון טיפול בנושאים מהותיים בעלי חשיבות למרבית הדירות, תכופות תוך התניית המשא ומתן במציאת פתרון הולם לגביהן, קם חסם משמעותי בקידום הפרויקט.
דרך אחת לצמצום הבעיה היא שילובה של מנהלת מקצועית להתחדשות עירונית, אשר תלווה את הנציגות ואת יתר בעלי הדירות, החל משלביו המוקדמים של הפרויקט ובפרט בהליך בחירת היזם.
מנהלות התחדשות עירונית הן גופים מקצועיים, הפועלים באופן פרטי או מטעם רשויות מקומיות, והשימוש בשירותיהן בענף ההתחדשות העירונית הולך וגובר בשנים האחרונות. הן משמשות למטרות מגוונות – מהנגשת מידע לבעלי הדירות על הליך הפינוי-בינוי וזכויותיהם במסגרתו תוך התמקדות בפן החברתי של הליכים אלה (מטרות המאפיינות, בדרך כלל, מנהלות הפועלות מטעם רשויות מקומיות), ועד קידום הפרויקט במטרה להוציאו אל הפועל תוך קידום האינטרסים של בעלי הדירות במתחם המיועד מול צדדים שלישיים, ובכללם מוסדות התכנון והיזם.
הידע המקצועי והניסיון של צוותי המנהלות בקידום פרויקטים להתחדשות עירונית מאפשר להן לפעול לקיום תהליך שקול ומאוזן לבחירת יזם, תוך איזון רצונותיהם וצורכיהם (הסותרים לעיתים) של כלל בעלי הדירות, ובאופן המאפשר קידום יעיל וענייני יותר של פרויקטים וממקסם את התמורה לה זכאים בעלי הדירות.