מגפת הקורונה והמגבלות אשר הוטלו בעקבותיה באשר להתקהלויות מרובות משתתפים, מציבות אתגרים משמעותיים בפני קידום עסקאות התחדשות עירונית. ביטוי אחד לאתגרים אלה, הוא הקושי שבעריכת כינוסים לבעלי הדירות במתחמים המיועדים להתחדשות עירונית.
עריכת כינוסים נדרשת במספר חוקים כתנאי לקידום פרויקטים להתחדשות עירונית. לדוגמא, עריכת כינוס לבעלי הדירות היא תנאי לחתימה על הסכם ארגון, לפי סעיף 2(א) לחוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע"ז-2017; וכן תנאי לחתימה על עסקת פינוי ובינוי או עסקה לפי תוכנית חיזוק, לפי סעיפים 1א לחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006, וסעיף 5ב לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008, בהתאמה. לכן, היעדר האפשרות לערוך כינוסים מביאה לעצירתם המוחלטת של הפרויקטים.
על מנת לאפשר קידום פרויקטים בתקופה מאתגרת זו, ביום 13 ביולי 2020, פרסמה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מכתב, אשר מוען למנהלי המנהלות המקומיות להתחדשות עירונית. הרשות הביעה במכתב את עמדתה, כי ניתן להסתייע באמצעים דיגיטליים באופן מלא או חלקי לשם קיום הכינוסים אשר עריכתם נדרשת על פי חוק, תוך שמירת זכויותיהם של בעלי הדירות והקפדה על ההמלצות המפורטות במכתב. הרשות הבהירה במכתבה כי לשיטתה האמצעי הדיגיטלי אינו מהווה תחליף למפגש ישיר, וכי עם הסרת המגבלות על כינוסים ראוי לשוב ולקיים מפגשים ישירים במתכונת הרגילה.
המלצותיה העדכניות של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית משקפות שינוי תפיסתי, גם אם חלקי, ביחס לעמדתה עם התפרצות המגפה. אז הבהירה הרשות כי יש להימנע מעריכת כינוסים עד להודעה חדשה; המשמעות הייתה היעדר אפשרות מעשית לעמוד בהוראות החוק. במכתבה העדכני, בניגוד להבהרה הקודמת, מפרשת הרשות את הדיבור "כינוס" ככזה שניתן לערוך גם באופן דיגיטלי, לפחות בנסיבות הקיימות. ראוי יהיה, לעמדתנו, כי פרשנות זו תמשיך לחול גם לאחר שיסתיים המשבר הנוכחי – באופן שירחיב את "ארגז הכלים" של הגורמים השונים הפועלים בענף ההתחדשות העירונית, ויאפשר ערוצי תקשורת נוספים עם בעלי הדירות.
המלצות הרשות להתחדשות עירונית עתידות לתרום למאמציהם של יזמים ושל מארגנים לקדם את ההתחדשות העירונית בתקופה מאתגרת זו. אמנם אין להמלצות תוקף חוקי, אך הן משקפות את עמדת הרשות הממשלתית העוסקת בהסדרת ענף ההתחדשות העירונית, ומכאן גם חשיבותן הרבה. מומלץ לכן להקפיד ולפעול על פיהן בעת עריכת כינוסים דיגיטליים לבעלי הדירות בפרויקטים מסוג התחדשות עירונית. גם חשוב לקרוא את ההמלצות יחד עם יתר הוראות החוק המסדירות את אופן עריכת הכינוסים.
עיקרי המלצות הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית:
-
- תיאום מוקדם – יש לתאם את הכינוס מבעוד מועד מול נציגות בעלי הדירות.
- בירור יכולת בעלי הדירות ונכונותם לקיים כינוס דיגיטלי – יש לערוך בירור אודות יכולתם של בעלי הדירות והסכמתם לקיים את הכינוס באופן דיגיטלי, ולקבוע דרכים לסייע למתקשים בכך – באמצעות הכשרה או ליווי, או על ידי עריכת כינוס משולב בו חלק מצומצם מבעלי הדירות יהיו נוכחים באופן פיסי והיתר באמצעים דיגיטליים.
- פרסום הודעה ברורה אודות קיום כינוס בעלי הדירות – יש להודיע לבעלי הדירות אודות קיום הכינוס באופן ברור ומסודר. בתוך כך, יש לפרסם הודעות אודות הכינוס, לכל הפחות שבעה ימים טרם קיומו, באמצעים פיזיים ודיגיטליים. יש להזמין את בעלי הדירות המעוניינים בכך לקבל סיוע בשימוש בכלי הדיגיטלי שבאמצעותו יתקיים הכינוס. לבסוף, יש לוודא כי לפחות שלושה רבעים מבעלי הדירות אישרו את קבלת ההודעה בדבר קיום הכינוס מבעוד מועד.
- נוכחות עורך דינם של בעלי הדירות במהלך הכינוס והקפדה על המידע המועבר במהלכו – עורך הדין של בעלי הדירות, אם הוסמך לכך, יהא נוכח במהלך כל הכינוס ויקפיד על כך שהמארגן או היזם, לפי העניין, יציג את כלל המידע הנדרש בחוק, ובהתאם לצרכי בעלי הדירות. עורך הדין של בעלי הדירות גם יקפיד כי כל בעל דירה המעוניין בכך יקבל מענה לשאלותיו.
אם אין בנמצא נציגות או עורך דין שנבחרו על ידי בעלי הדירות, יחולו ההמלצות בשינויים המתחייבים, כאשר על המארגן חלה חובה מוגברת להקפיד על שמירת זכויות בעלי הדירות. - הזמנת נציג מטעם המנהלת המקומית להתחדשות עירונית או נציג מטעם הרשות המקומית – לכינוס יוזמן נציג מטעם המנהלת המקומית להתחדשות עירונית או נציג אחר מטעם הרשות המקומית. אין חובה כי נציג זה ינכח בפועל בכינוס.
- תיעוד הכינוס – יש להקליט את מהלך הכינוס. בסיום הכינוס יש לשלוח לבעלי הדירות, וכן לנציג המנהלת המקומית להתחדשות עירונית או הרשות המקומית, פרוטוקול מסודר של מהלך הכינוס וכן אפשרות לצפייה בהקלטה.
לקריאת המלצות הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לחצו כאן.