תכנון ובניה, תשתיות וסביבה | החלופה לתמ"א 38 – תיקון 136 לחוק התכנון והבנייה

10 בינואר, 2022

תמ"א 38, תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה, אושרה על ידי ממשלת ישראל בשנת 2005. התכנית, שמטרתה העיקרית הייתה טיפול בסיכונים הנובעים מרעידות אדמה, הפכה ברבות השנים, ולאחר מספר תיקונים שהוכנסו בה, לכלי מרכזי לביצוע התחדשות עירונית ומתן תמריצים לכך באמצעות תוספת זכויות בניה, יחידות דיור וכיוצא באלה.

בחודש נובמבר 2019 החליטה המועצה הארצית לתכנון ולבנייה כי תוקפה של תמ"א 38 יסתיים באוקטובר 2022, לאחר שהשתכנעה כי התמ"א במתכונתה הנוכחית לא השיגה את המטרה המרכזית שלשמה אושרה.

הסיבות ל"כישלון" התמ"א מגוונות, אבל דומה כי שלוש הסיבות הבולטות הן אלה:

  • העדר תמריץ כלכלי ליזמים לפעול על פי התמ"א באזורים רגישים לרעידות אדמה, שם ערכי הקרקע נמוכים יחסית.
  • התמקדות התמ"א בחידוש מבנים והתעלמותה מהתחדשות עירונית ברמת הרחוב והשכונה, באופן שאף הנציח במקרים רבים בינוי שגוי.
  • הפטור מתשלום היטל השבחה, שנועד אמנם לעודד התחדשות עירונית, אך בפועל מנע את הרווח מהקופה העירונית.

כתחליף לתמ"א 38, מקודם בימים אלה תיקון 136 לחוק התכנון והבניה,[1] אשר לפיו יוסמכו הוועדות המקומיות לאשר שלושה מסלולים של תכניות לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה:

מסלול 1 – הריסה ובנייה מחדש: תכנית אשר מימושה יותנה בהריסת מבנה קיים הטעון חיזוק מפני רעידת אדמה, ובמסגרתה ניתן יהיה להגדיל את השטח הכולל המותר לבנייה במגרש שבו מצוי המבנה ולהוסיף בו שימושים לצורכי ציבור והוראות נוספות.

מסלול 2 – חיזוק בלבד: תכנית אשר מימושה יותנה בחיזוק מבנה קיים הטעון חיזוק מפני רעידת אדמה, ובמסגרתה ניתן יהיה להגדיל את השטח הכולל המותר לבנייה במגרש שבו מצוי המבנה ולהוסיף בו שימושים לצורכי ציבור והוראות נוספות.

מסלול 3 – הוספת שטחי בנייה במגרש אחר: תכנית אשר מימושה יותנה בחיזוק המבנה הקיים, ובמסגרתה ניתן יהיה להגדיל את השטח הכולל המותר לבנייה במגרש אחר ולהוסיף בו שימושים לצורכי ציבור והוראות נוספות.

החידוש המשמעותי, ויש לומר התקדימי, הוא איחוד שלב התכנון עם שלב הרישוי. כלומר, הוועדה המקומית תוסמך להחליט על מתן היתר בניה כבר בשלב בו תאושר תכנית החיזוק. זאת בשונה מהמצב הקיים לפיו נדרשת הגשת בקשה להיתר מכוח התמ"א, ביצוע פרסום להתנגדויות ואישור הוועדה המקומית בכפוף לשיקול דעתה.

אפשרות זו עשויה לקצר, מחד, את משך הזמן להשלמת הפרויקט, אך מאידך, עלולה לסרבל את ההליך, שכן הדרישות לאישור תכנית שונות וכלליות יותר מהדרישות לאישור היתר קונקרטי. באופן הזה, ייתכן שמשך הזמן שאורך להוצאת היתר במסלול רישוי רגיל, יהיה זהה למשך הזמן שאורך לאישור תוכנית לפי התיקון, וגרוע מכך, הדבר אף עלול להאריך ולסרבל את ההליך החד-שלבי כפי שהוא מוצע, בבחינת "תפסת מרובה לא תפסת".   

התיקון כולל גם הוראה המתירה להקנות את הבעלות בשטח הציבורי שבתחום התוכנית לרשות המקומית, כאשר במקרה כזה אף יחול פטור מתשלום היטל השבחה לגבי כלל ההשבחה הנובעת מהתוכנית. לעומת זאת, בתוכנית שלא תכלול הוראה זו, יחול היטל השבחה על החלק שהיה פטור לו נכללה הוראת הקניה, בשיעור של רבע מההשבחה.

עוד קובע התיקון שעל הוועדות המקומיות להגיש לוועדה המחוזית, תוך 3 שנים, "תכנית כוללת להתחדשות עירונית".[2] הכוונה לתכנית מתאר מקומית, שמטרתה לקבוע הוראות לעניין מתחמים המיועדים לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. ועדות מקומיות שלא יגישו תכנית כוללת בפרק הזמן האמור, "ייענשו" בכך שיתאפשר ליזמים להגיש את תכניות החיזוק ישירות לוועדה המחוזית, וכך תישלל סמכות הועדה המקומית לעניין תוכניות אלו.

שילוב הוראות אלו של פטור מתשלום היטל השבחה בכפוף להקניית הבעלות בשטח הציבורי לרשות המקומית, הגשת תכנית כוללת להתחדשות עירונית והסנקציה בצידה, אמורות, לדעת המחוקק, לתת את המענה לכשלי התמ"א, ומאידך לעמוד ביעדי המדינה לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. לדעתנו זה סוג של פשרה, שאינה מבטיחה בהכרח התחדשות עירונית ברמה ראויה, אך ימים יגידו.

נכון למועד הפצת מזכר זה, עבר התיקון קריאה ראשונה בכנסת (ביום 7 בדצמבר 2021), וייתכן שיחולו בו שינויים לקראת קריאה שניה ושלישית.

לפרטים נוספים ולייעוץ בנושא, ניתן לפנות לעו"ד רון צין ועו"ד רן דרוק ממחלקת תכנון ובניה במשרדנו.

[1] הצעת חוק התכנון והבנייה (תיקון מס' 136) (תכנית לעמידות בפני רעידת אדמה ותכנית הכוללת הוראה להקניית הבעלות בחלק ציבורי).

[2] לפי סעיף 64(ב) לחוק התכנון והבניה.

This website uses cookies

We use cookies to help provide you with the best possible online experience. By using this site, you agree that we may store and access cookies on your device. You consent to our cookies if you continue to use our website.
OK Read more