הקלישאה אומרת כי כל תכנית היא בסיס לשינויים. חוק התכנון והבניה הפך את הקלישאה לנורמה, כאשר קבע כי מכל תכנית ניתן לבקש הקלה.
הקלה היא רע הכרחי. תהליך עריכתן של תכניות מתמשך על פני שנים ארוכות. כתוצאה מכך, עד שמאושרת תכנית היא עלולה "להתיישן", וקיימת רתיעה מלהתחיל מחדש תהליך של עדכון התכנית שיארך אף הוא תקופה ארוכה. בדיוק מסיבה זו, יש צורך במנגנון חוקי של הקלות מתכנית.
מלכתחילה הוגבל מנגנון ההקלות בחסם שאותו מכנה החוק "סטיה ניכרת", שממנה והלאה לא ניתן לסטות מתכנית. המנגנון האמור פעל באופן סביר במשך תקופה ארוכה, כאשר מדי פעם נעשה שינוי בתקנות ושונתה הגדרת "סטיה ניכרת".
הבעיה נוצרה כאשר מתוך רצון לייעל תהליכים, עשה המחוקק שימוש במנגנון ההקלות, הן בחוק והן בתקנות, ובאמצעותו אושרו התיקונים הידועים כתיקוני "שבס כחלון".
תיקונים אלה פרצו באופן ניכר את תקרת הזכוכית של מנגנון הסטייה הניכרת, ומתוך שרצו להועיל, למעשה, הזיקו. תוצאתם הייתה שבמסגרת הליכי רישוי קיבלו תכניות שינויים מז'וריים, ויזמים פנו בבקשת הקלות באופן שהפך את מנגנון הרישוי לארוך ומסורבל, כך שאחרי תהליך תכנון ארוך שנים, החלו הליכי רישוי ארוכים אף הם.
את ה"תקלה" הזו תיקן המחוקק בחוק ההסדרים החדש, במטרה להחזיר עטרה ליושנה ולאפשר על פני תהליך מדורג רק הקלות שמטרתן גמישות תכנונית, ולא הקלות שמטרתן שינוי תכנוני.
עיקרי השינויים בהקשר זה, הם אלה:
- שר הפנים הוסמך לקבוע רשימת נושאים שלגביהם לא יכללו הוראות בתכנית מפורטת. זאת במטרה למנוע הכללת נושאים שאין מקומם בתכנית מפורטת, ואשר גורמים לקשיים בשלב הרישוי על רקע האפשרות לסטות מהוראות בשלב ההיתר באמצעות הקלה.
- יותקנו תקנות מיוחדות שיקבעו הוראות לעניין האפשרות לצרף לתכנית מפורטת "מסמכים מנחים" שאינם מסמכים מחייבים (שהם חלק בלתי נפרד מהוראות וממסמכי התכנית), וזאת בשל חוסר הבהירות ביחס לאפשרות לסטות מהם בשלב ההיתר בלא הליך הקלה.
תיקונים אלו ייכנסו לתוקף בחודש ינואר 2023, על מנת לאפשר למוסדות התכנון ולמגישי התכניות להסתגל לשינוי באופן מדורג.
לצד זאת יותקנו תקנות שבהן יקבעו נושאים שהשפעתם התכנונית מעטה וזניחה, שלגביהם תהיה רשות הרישוי רשאית להתיר שינויים מהוראות התכנית התקפה. סמכות זו תהיה מותנית בכך שמהנדס הוועדה המקומית ייתן חוות דעת בכתב לפיה מבחינה תכנונית, השפעתם של השינויים המבוקשים על הוראות התכנית מעטה וזניחה.
לפרטים נוספים ולייעוץ בנושא, ניתן לפנות לעו"ד רון צין ועו"ד רן דרוק ממחלקת תכנון ובניה במשרדנו.