תכנון ובניה, תשתיות וסביבה | חוק ההסדרים החדש: מס השבחת מטרו

במזכרים קודמים סקרנו מספר תיקוני חקיקה בתחום התכנון והבניה, אשר אושרו במהלך החודש האחרון במסגרת חוק ההסדרים.[1]

במזכר זה נעסוק בפרק שלם מתוך חוק ההסדרים, שעניינו ההיבטים הכלכליים של תוכנית המטרו – היא תמ"א 70. בפרק זה הוסדרו הן סוגיות המס בגין השבחת קרקעות בתחום התוכנית, והן סוגיית הפיצויים בגין פגיעותיה.

תמ"א 70 מיועדת להתוות את מדיניות התכנון האורבני והעצמת הפיתוח וההתחדשות העירונית סביב תחנות המטרו המתוכננות ומתחמי הדפו. זאת על מנת לאפשר יישום של עקרונות תכנון מוטה תחבורה ציבורית, וייעול של השימוש בקרקע, ובכך להגביר את השימוש במערכת הסעת ההמונים.

התמ"א, נכון להיום, עדיין אינה בתוקף, וככלל יחול החוק על תוכניות משביחות שיופקדו החל מיום 1.1.2023 בלבד. עם זאת, טוב עשה המחוקק כאשר נערך לתכנית מבעוד במסגרת חוק ההסדרים, ואפשר בכך קליטה נוחה יחסית של הדין החדש, והיערכות מקדימה של הגורמים הרלוונטיים. בהתאם לכך, נסקור את עיקרי החוק החדש, תוך התמקדות בסוגיית ההשבחה בלבד.[2]  

לפי חוק ההסדרים, מטרתו המוצהרת של מס המטרו היא לשמש אחד ממקורות המימון למיזם המטרו. בדרך להשגת המטרה, צפוי החוק לחולל שינויים משמעותיים, שאותם נפרט כאן.

חידוש מרכזי ראשון של מס המטרו נוגע לשיעור המס שייגבה, ולרשות הגובה אותו. בעל הקרקע המושבחת ישלם מס בשיעור כולל של 75% מגובה ההשבחה, ולראשונה תיהנה גם המדינה במישרין ממיסוי הקשור להשבחה תכנונית: היטל השבחה מופחת בשיעור של 40% מההשבחה ישולם לוועדה המקומית, ולצדו ישולם למדינה "מס השבחת מטרו" בשיעור של 35% מההשבחה.

חידוש שני של מס המטרו הוא בכך שגם המדינה תהיה רשאית ליזום הליכי השבחה, הן נגד נישומים והן נגד ועדות מקומיות (!).

חידוש שלישי נוגע לזהות החייב במס, אשר יהיה בעל מקרקעין שמקרקעיו מצויים ב"מתחם השפעה" לפי תמ"א 70, ואשר הושבחו עקב תוכנית משביחה.

גם בכך יוצר חוק ההסדרים הבדלים משמעותיים לעומת דיני ההשבחה הקיימים, ולעתים אף עושה שימוש בהגדרות המוכרות לנו מהדין הקיים (כגון "תוכנית משביחה"), אך נותן להן פרשנות שונה.

כך לדוגמא, נקבע כי "תוכנית משביחה" היא תוכנית לגבי מקרקעין הכלולים במתחם השפעה, אשר הגדילה את שטח הבנייה המותר במקרקעין בשיעור העולה על 10% לעומת המצב שהיה ערב התוכנית, ובלבד שנוספו לשטח זה 1,500 מ"ר שטחי בנייה לפחות. הוראה זו לבדה כוללת שני חידושים מרכזיים.

האחד – בשונה מדיני ההשבחה הקיימים, המגדירים "תוכנית משביחה" כתוכנית מקומית או מפורטת שהעלתה את שווי המקרקעין על ידי הרחבת זכויות הניצול או "בדרך אחרת" (כלומר בכל דרך שהיא, לרבות הוספת שימושים, שינוי קווי בניין, או סתם הסרת חסמים בירוקרטיים בדרך למימוש), כולל חוק ההסדרים הגדרה מאוד מדויקת ושונה של תוכנית משביחה – הכוונה היא אך ורק לתוכנית המוסיפה מטרים לבנייה, ובשיעור מינימלי של 10%.

הבדלים ניכרים נוספים נוגעים למקרקעין מושא החיוב. הדין הקיים מאפשר לראות בכל קרקע הנמצאת בתחום התוכנית המשביחה, מושא לחיוב. בניגוד לכך קובע חוק ההסדרים כי "מקרקעין מושבחים" יכולים להיות משני סוגים: מקרקעין הכלולים בתוכנית משביחה והנמצאים בתוך "מתחם השפעה"; ומקרקעין הכלולים בתוכנית משביחה והנמצאים מחוץ למתחם השפעה, ובלבד ש-80% משטח התוכנית נמצא במתחם השפעה.

"מתחם השפעה" הוא האזור הסובב תחנת מטרו, כפי שנקבע בתמ"א 70 ביחס לכל תחנה. 

"השבחה" היא עליית שוויים של מקרקעין במתחם השפעה, עקב אישור תוכנית משביחה, מתן הקלה או אישור שימוש חורג מתוכנית משביחה בלבד.

שיעורו של מס המטרו יחושב על בסיס שומת ההשבחה שתוציא ועדה מקומית בהתאם לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, כלומר, שומת השבחה "רגילה" על פי ההסדר המוכר לנו.

בהתאם לכך, בעת שהוועדה המקומית מודיעה לנישום על היטל ההשבחה שעליו לשלם, עליה להודיע לו גם על שיעור מס השבחת המטרו שבו הוא חייב. 

בדומה לדין ההשבחה הקיים, הן היטל ההשבחה והן מס השבחת המטרו ישולמו לעת "מימוש זכויות" במקרקעין, כלומר, בעיקר במצבים של מכירת המקרקעין או קבלת היתר לבנייה בהם.

חוק ההסדרים כולל גם מנגנון להקלת הגבייה עבור המדינה, הן על ידי התניית אישורים להעברת מקרקעין בטאבו, או קבלת היתר בנייה, בתשלום מס השבחת המטרו, והן באמצעות החלת פקודת המסים (גבייה) על גביית מס המטרו.

הסדרי בירור החבות בהיטל ייעשו על פי האמור בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, כלומר, באמצעות שמאי מכריע או ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה, בדומה להסדר המוכר לעניין היטלי השבחה.

חידוש נוסף נוגע לשתי סמכויות שהוענקו למדינה, אשר היו שמורות, עד כה, לנישומים בלבד. אלה סמכויות מסויגות, המותנות בכך שהמדינה קיבלה אישור של שר האוצר להפעלתן, לאחר שהתייעצה עם השמאי הממשלתי.

הסמכות האחת – המדינה, בדומה לנישום, רשאית לפנות בכל שלב לוועדה המקומית בדרישה כי תוציא שומת היטל השבחה (אולם, במקרה זה, בעל המקרקעין יהיה רשאי לערור על השומה בתוך 45 יום מהמועד בו מימש זכויות במקרקעין, ולא בתוך 45 יום ממועד קבלת השומה).

הסמכות השנייה – המדינה, בדומה לנישום, רשאית גם היא להשיג על שומת ההשבחה מטעם הוועדה המקומית, הן על ידי פנייה לשמאי מכריע, והן בדרך של הגשת ערר. 

עד לאישורה הסופי של תמ"א 70, כולל חוק ההסדרים גם הסדרי ביניים, ביחס ל"מתחמי השפעה זמניים" כפי שייקבעו בטיוטות של התמ"א.

לפרטים נוספים ולייעוץ בנושאים המפורטים, ניתן לפנות לעו"ד רון צין ולעו"ד תומר גור ממחלקת תכנון ובניה, תשתיות וסביבה במשרדנו.

[1] וראו פרסומינו מהימים 16 בנובמבר 2021, 22 בנובמבר 2021, ו-6 בדצמבר 2021.

[2] את סוגיית הפיצויים בשל נזקי התוכנית, נשאיר למזכר נפרד. חוק ההסדרים כולל גם הסדר מס ייחודי לגבי "תוכניות פינוי ובינוי", שאף בו לא נעסוק במזכר זה.