תכנון ובניה, תשתיות וסביבה | חוק ההסדרים – עדכוני חקיקה בתחום התכנון והבניה

הצעת חוק ההסדרים מובאת לאישור הכנסת בכל שנה לצד חוק התקציב, ומאגדת תיקוני חקיקה רבים שמטרתם ליישם את מדיניותה הכלכלית של הממשלה ואת תוכניותיה לאותה שנת תקציב.

ביום 4 בנובמבר 2021 אושרה בקריאה שניה ושלישית בכנסת הצעת חוק ההסדרים לשנות התקציב 2021 ו-2022 (הצעת חוק התכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2021 ו-2022), התשפ"א-2021). אחד התחומים שבמוקד הצעת החוק הוא עליית יוקר המחיה בכלל, ומחירי הדיור בפרט.

במהלך השנים האחרונות אושרו מספר תיקוני חקיקה בתחום התכנון והבניה, שמטרתם להאיץ את הליכי התכנון והרישוי בישראל, בהם למשל תיקון 101 לחוק התכנון והבניה, שבמסגרתו הוענקו לוועדות המקומיות סמכויות לאשר תוכניות שקודם לכן היו רק בסמכות הוועדה המחוזית; תקנות הפטור ("חוק הפרגולות")[1]; הוראת שעה המאפשרת פיצול יחידות דיור בבתים צמודי-קרקע[2]; ותקנות רישוי בנייה ששינו כמעט לחלוטין את הליך הרישוי והתאימו אותו לעידן הדיגיטלי.[3]

חרף רפורמות לא מעטות שבוצעו, טרם הצליחו מוסדות התכנון ויתר העוסקים במלאכה להדביק את הפער הנובע מהביקוש האדיר לדירות מגורים בישראל. התוצאה היא מחירי דירות הולכים ומתייקרים, ועיכובים רבים בבניה.

על רקע זה אושרו בחוק ההסדרים מספר תיקונים לחוק התכנון והבניה ולחוקים נוספים, שמטרתם להגדיל את היצע השטחים למגורים באמצעות שורת מנגנונים, בהם מתן סמכויות למוסדות התכנון לאשר תכניות נוספות להתחדשות עירונית; הסבת שטחי תעסוקה למגורים; עירוב שימושים; צמצום מנגנון ההקלות; עידוד מיזמי דיור בהישג יד; זירוז הליך הרישוי; והקלות במיסוי ובהיטל השבחה.

להלן נציג את עיקרי התיקונים:

הוספת שטח למגורים באזורי תעסוקה – תבוצע בשני מסלולים (וראו תרשים זרימה בסוף מזכר זה):

(1) מסלול תכנוני – תוקם במועצה הארצית ועדת משנה, שיהיו לה הסמכויות של ועדה מחוזית, ותוסמך לאשר תכניות מפורטות לשינוי ייעוד תעסוקה למגורים או להוספת שימוש למגורים באזור המיועד לתעסוקה.

(2) מסלול רישוי – הוועדות המקומיות יוסמכו להעניק היתרי בניה להוספת שימושי מגורים באזורי תעסוקה, בשני המצבים הבאים:

(א) במגרש שהתכנית החלה עליו מתירה שימוש משולב של תעסוקה ומגורים, כאשר שטח הבניה המותר לייעוד המגורים אינו עולה על 30%. במצב זה תורשה הוועדה המקומית להעניק היתר להגדלת שטח המגורים בשיעור של עד 30%.

(ב) הוספת שימושי מגורים מיוחדים (דיור בהשכרה לטווח ארוך, מעונות סטודנטים ודיור מוגן) במגרש שמיועד לתעסוקה בלבד, ושלא מותרים בו שימושי תעשייה או מלאכה. במצב זה תורשה הוועדה המקומית להעניק היתר להוספת שימושי המגורים המיוחדים בשיעור של עד 30% משטח הבניה המותר במגרש. מתן היתר בניה במצב זה יעניק זכות תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה לבעל הקרקע שלגביה ניתן ההיתר, או לגובלים עימה.

התיקון האמור לא יחול על תכנית מפורטת שאושרה לאחר יום 14 בנובמבר 2021 וקובעת בתחומה שימוש למגורים נוסף על שימוש התעסוקה שהותר בתחומה.

רישוי באמצעות מורשה להיתר

כיום הוועדה המקומית, או רשות הרישוי מטעמה, הן שמעניקות היתרי בניה, והליך הרישוי מתנהל ישירות מולן.

כעת נקבע כי הליך הרישוי "יופרט" לטובת אדריכל מורשה להיתר, שיוסמך להנפיק היתרים בעצמו. התנאים העיקריים לכך הם שהבניה המבוקשת תהיה לטובת מגורים, ושהבקשה לא תהיה כרוכה בהקלה או בשימוש חורג.

התחדשות עירונית – פינוי בינוי

שינוי במנגנון ההכרזה על מתחמי פינוי-בינוי: עד כה, על מנת לקדם בשטח תכנית לפינוי בינוי והטבות מיסוי, נדרשה הכרזה של שר הבינוי והשיכון על השטח כמתחם פינוי בינוי. לצורך הכרזה כזו נדרשת הסכמת הרשות המקומית הרלבנטית, והמלצת הוועדה המייעצת להתחדשות עירונית, המורכבת מנציגים רבים. במסגרת חוק ההסדרים הועברה סמכות ההכרזה מהשר אל מנהל הרשות להתחדשות עירונית, וזאת בשני מסלולים עיקריים (מסלול רשויות מקומיות ומסלול יזם).

כן הופחת הרוב הדרוש לתביעת בעל דירה המסרב לעסקת פינוי ובינוי (סירוב בלתי סביר), מ-80% ל-66%.

שיעור היטל ההשבחה: זרז נוסף להתחדשות עירונית על דרך פינוי בינוי שנקבע בחוק, נוגע להיטל השבחה. במצב החוקי הקודם, היו רשאים שר הפנים ושר הבינוי והשיכון, בהסכמת הרשות המקומית הרלבנטית, להכריז כי בגין השבחה החלה במתחם פינוי בינוי ישולם היטל השבחה בשיעור של רבע מההשבחה. זאת בחריג לכלל לפיו שיעור ההיטל עומד על מחצית ההשבחה.

החיסרון בהסדר האמור הוא משך הזמן של הליך הכרזה כזה, וחוסר הוודאות ששורר בשאלה האם בסופו של דבר אכן יחליטו השרים, ותסכים הרשות המקומית, על הפחתת שיעור ההיטל לרבע מההשבחה.

על כן נקבעה נורמה אחידה וכלל ארצית, שלפיה יעמוד שיעור היטל ההשבחה בגין אישור תכנית פינוי בינוי על רבע מההשבחה. נקבע גם חריג המאפשר לרשויות המקומיות לחלק את השטח שבתחומן לאזורים, ולקבוע שיעור היטל השבחה שונה לכל אזור לפי שלוש מדרגות שונות מתוך ההשבחה החלה: 50%, 25%, או פטור מלא מתשלום היטל השבחה.

שכירות מוסדית (שכירות לטווח ארוך)

לצד התייקרות מחירי הדירות מתייקרים גם דמי השכירות, בעיקר במרכז הארץ. מאחר ששוק השכירות במדינה מבוסס בעיקר על שכירות פרטית, ושקיימים פרויקטים מועטים בלבד של שכירות לטווח ארוך, מבקש חוק ההסדרים לעודד הקמה של שכירות מוסדית בישראל ולתמוך בה.

כעת נקבע בחוק ההסדרים כי תוסמך ועדה מקומית עצמאית לאשר תכנית להגדלת שטחי הבניה למגורים, בשיעור הכפול מהשיעור המותר ביחס לאותו מגרש, בתנאי שעל תוספת השטח האמור יחולו הוראות התוספת השישית לחוק התכנון והבניה, הקובעת (בין היתר) שילוב הוראות בדבר שכירות ארוכת טווח בתוכניות לפי חוק התכנון והבניה.

הוסמכה גם ועדה מקומית "רגילה" לאשר תכנית להגדלת השטח לבנייה במגרש המיועד למגורים בתכנית שאישרה הוועדה המחוזית, בשיעור שלא יעלה על 50% מהשטח הכולל המותר לבנייה לפי התכנית שאישרה הוועדה המחוזית. זאת לעומת שיעור הגדלה של 20% שהותר ערב אישור חוק ההסדרים.  

תיקונים אלה בחוק התכנון והבנייה אושרו במקביל לתיקונים בדברי חקיקה אחרים לעידוד שכירות מוסדית, כגון מתן הטבות מס לחברה בעלת בניין לשכירות מוסדית והסרת חסמים לקרנות להשקעות במקרקעין המשקיעות בפרויקטים למגורים.

צמצום מנגנון ההקלות

במסגרת חוק ההסדרים נקבעו הוראות שיביאו לצמצום מהותי של מנגנון ההקלות הקיים. תחתיו נקבע כי יאושרו הקלות רק בנושאים מיוחדים שייקבעו בתקנות מיוחדות לכך.

השינויים שאושרו בתחום ההקלות הם בשורה משמעותית לכל העוסקים במלאכה. על כך נפרט במזכר נוסף.

פטור משימוש חורג – מעונות יום לפעוטות

פעוטונים רבים פועלים בבתי מגורים, באופן המצריך קבלת היתר לשימוש חורג. ההליך לקבלת היתר כזה עשוי לקחת זמן רב בשל הצורך בקבלת שורת אישורים ממוסדות התכנון כתנאי להענקתו, דוגמת אישורי בטיחות, כיבוי אש, אישורי משרד הבריאות, ופיקוד העורף.

נוכח כך, קובע חוק ההסדרים מדרג של שלושה סוגי פעוטונים לפי כמות הפעוטות שמאכלסים אותם, ומחיל דרישות שונות לגבי כל סוג: (1) לכמות של 6-0 פעוטות לא יהיה צורך בהיתר לשימוש חורג, ודי יהיה בהיתר המקורי של מבנה המגורים; (2) לכמות של 36-7 פעוטות יידרש היתר שימוש הפעלת מעון, שיינתן בדרך מקוצרת וללא צורך באישורים נוספים מלבד אישור הוועדה המקומית. הפיקוח הבטיחותי והבריאותי על מעונות אלה ייעשה במסגרת חוק הפיקוח על מעונות; (3) לכמות של 36 פעוטות ומעלה יידרש היתר מלא לשימוש חורג.

לפרטים נוספים ולייעוץ בנושאים המפורטים, ניתן לפנות לעו"ד רון צין ולעו"ד רן דרוק ממחלקת תכנון ובניה, תשתיות וסביבה במשרדנו.

[1] תקנות התכנון והבנייה (עבודות ומבנים הפטורים מהיתר), תשע"ד-2014.

[2] תיקון 117 לחוק התכנון והבניה.

[3] תקנות התכנון והבנייה (רישוי בנייה), תשע"ו-2016.