Material Change in Land Tax Regularization – Withholding Tax Liability [Hebrew]
01/03/2011
image

 

לקוחות וידידים יקרים,

בימים האחרונים התקבל תיקון לחוק מיסוי מקרקעין –  חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס’ 70), התשע”א-  2011. התיקון עוסק בנושאים שונים, בכללם כללי הדיווח על עסקאות ואופן ההשגה על שומה שקבעה הרשות, אולם ברשימה זו נתמקד במנגנון חדש, במסגרתו הוטלה על עסקאות מקרקעין חובת ניכוי מס במקור –  חובה המוטלת על רוכש זכות במקרקעין להפקיד אצל הרשות מקדמת מס שבח מתוך התמורה המשולמת בעסקה.

שיעור המקדמה – במכירת זכות במקרקעין שתמורתה נקבעה בכסף בלבד יפקיד הקונה אצל מנהל מיסוי מקרקעין: (א) 15% מתוך התמורה הקבועה בעסקה – אם הזכות הנמכרת נרכשה לפני יום 7.11.2001, (ב) 7.5% מתוך התמורה הקבועה בעסקה, אם הזכות הנמכרת נרכשה במועד מאוחר יותר; עיתוי ההפקדה – סכום על חשבון המקדמה יועבר למנהל מכל תשלום שעל הרוכש לשלם בעסקה, לאחר ששולמו למוכר 40% מהתמורה; תחולה  – חובת הפקדת המקדמה אינה חלה במפורש בעסקה למכירת דירת מגורים מזכה בגינה התבקש פטור ממס או בעת ביצוע פעולה באיגוד מקרקעין. כמו כן, על פי לשונה, החובה אינה חלה בעסקאות בהן התמורה למוכר היא לא בכסף בלבד (דהיינו, עסקאות קומבינציה, פינוי בינוי וכיו”ב).

משמעות הפקדת המקדמה – הפקדת המקדמה תיחשב, מבחינת הקונה, כתשלום מלא של מס השבח החל על העסקה ולפיכך בעקבותיה יימסר אישור מס שבח הנדרש לשם רישום העסקה.

המקדמה נגזרת מהתמורה ולא מהשבח הריאלי  – לכן נקבעו בתיקון הוראות שונות: אם סכום המס בפועל נמוך יותר תבוצע השבה למוכר של היתרה; וכן, הצדדים לעסקה רשאים לבקש מהמנהל להקטין את סכומי המקדמה, בבקשה מנומקת אליה יצורפו מסמכים להוכחת סכום מס השבח שיחול בעסקה.

התערבות ביחסים חוזיים  – בתיקון זה חרג המחוקק ממנהגו וקבע הוראת התערבות ביחסים חוזיים – על אף האמור בהסכם בין הצדדים הפקדת המקדמה תיחשב כתשלום על חשבון תמורת הממכר. כן קובע התיקון כי קונה שיוכיח למנהל שהעסקה לא הושלמה עקב הפרה של המוכר בלבד, זכאי לבקש שהמקדמה תושב אליו.

על פני הדברים מנגנון תשלום המקדמה מסייע לקונה, אשר תשלום מס השבח עבר  לשליטתו. לאחר הפקדת המקדמה לא יושפע הקונה מניסיונות התחמקות של המוכר ומהליכי שומה מתמשכים הדוחים את רישום הנכס על שמו. השאלה היא האם באמת היה צורך בכך? יש לזכור כי בשוק נהג עד כה פתרון פרטי, לא סטטוטורי, במסגרתו הפקיד הקונה בנאמנות חלק מהתמורה, בגובה מס השבח הצפוי, להבטחת תשלום המס. המהדרין אף הוסיפו וקבעו חובת הנפקת ערובה, על בסיס הפיקדון, לשם קבלת אישור להעברה בטאבו. בעקבות זאת, נושא תשלום מס השבח לא היה בלם עסקאות או נקודת חיכוך אמיתית בשוק. האם יסייע התיקון לשוק מעבר להקלה המשמעותית שהוא מעניק לרשות בהליך גביית המס? ימים יגידו.

נציין כי האמור לעיל הינו מידע כללי וחלקי בלבד. התיקון כולל הוראות רבות נוספות, העשויות להשליך על עסקאות מקרקעין. לפיכך, אין לראות באמור בו משום ייעוץ משפטי. נשמח לעמוד לרשותכם בכל שאלה או הבהרה נוספת הנובעת מעניין זה ומהיבטים שונים הנוסעים מהתיקון.

מזכר זה כולל מידע כללי וחלקי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי פרטני. מזכר זה מוגש כשירות ללקוחותינו, תוך הבהרה שמקרה ספציפי טעון בדיקה ודיון.

No Fields Found.